Seit 2002 ist das Bauen in Andalusien eingeschränkt, in einigen Fällen war es sogar unmöglich. Das alte Gesetz, das LOUA, beschränkte das Bauen entweder auf landwirtschaftliche Nutzung oder auf touristische Nutzung. Zwanzig Jahre lang haben Einheimische und Ausländer schwierige Zeiten durchgestanden und versucht, ihre Wünsche zu verwirklichen. Doch im Dezember 2022 änderte sich die Gesetzgebung. Das neue Gesetz, die LISTA, wurde verabschiedet und dieses eröffnet neue Möglichkeiten. In diesem Leitfaden finden Sie alle Informationen darüber, was Sie auf dem Land in Andalusien bauen können.
Was ist ländliches Land?
Rustikale Grundstücke sind im Grunde alle Grundstücke, die nicht in der Stadt liegen. Im Spanischen wird es auch als suelo rústico oder suelo no urbanizable bezeichnet. Rustikale Grundstücke in Andalusien können in verschiedene Typen unterteilt werden. Grob lassen sich 4 Typen unterscheiden:
- Suelo No Urbanizable Común. Ländliches Land mit ländlichem und natürlichem Charakter und ohne besonderen Schutz.
- Suelo No Urbanizable Diseminado. Ländliche Siedlungen, die aus einer ländlichen Funktion heraus entstehen.
- Suelo No Urbanizable con Protección. Ländliches Land mit besonderem Schutz. Zum Beispiel Land von archäologischer, ökologischer oder historischer Bedeutung.
- Suelo No Urbanizable Preservada. Stark geschütztes Land, das nicht angetastet werden darf. Unter diese Kategorie fallen Naturparks oder Flächen, die an Flüsse, Seen oder das Meer grenzen. Auch Flächen mit besonderer landwirtschaftlicher Nutzung.
Wenn das Land als ‚Común‘ eingestuft ist, gibt es mehr Möglichkeiten als bei einer Art von Schutz. In Naturparks oder in Gebieten die an Flüsse, Seen oder das Meer grenzen, ist eine Bebauung nach wie vor nicht möglich.
Der beste und schnellste Weg um herauszufinden welche Art von ländlichem Land Sie besitzen oder erwerben möchten, ist die Website Ihrer Gemeinde zu besuchen oder einen Termin mit dem Stadtplanungsamt zu vereinbaren.
Was darf man auf ländlichem Grund bauen?
Das neue Gesetz, das LISTA, unterscheidet zwischen regulärer Nutzung und außergewöhnlicher Nutzung. Im Rahmen der Sondernutzung ist nun vorgesehen, dass auch Privatwohnungen gebaut werden dürfen. Natürlich ist dies nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
- Ordentliche Nutzung (usos ordinarios)
Die Errichtung neuer Gebäude, die in direktem Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks stehen, z. B. Landwirtschaft, Viehzucht, Forstwirtschaft, Jagd, Bergbau usw., ist erlaubt. Alle für diese Nutzung erforderlichen Infrastrukturen, einschließlich Häuser und Scheunen, können genehmigt werden. Es wird verlangt, die Notwendigkeit des Gebäudes zu begründen. Dies kann mit Hilfe eines proyecto de actuación geschehen, einem Antrag, der von den Behörden genehmigt werden muss. Mit einem genehmigten Plan können Sie eine Baugenehmigung beantragen.
Die Vorlage eines proyecto de actuación war auch unter dem alten Gesetz, dem LOUA, eine Möglichkeit. Ein wichtiges Kriterium für die Genehmigung eines Privathauses war immer, ob man nachweisen konnte, dass man unbedingt auf dem Grundstück wohnen musste um die Tätigkeit auszuüben. Der Bau einer Luxusvilla zu Freizeitzwecken wurde und wird immer noch nicht als zulässig angesehen.
- Außergewöhnliche Nutzung (uso extra ordinario)
Wenn der Zweck des Gebäudes nichts mit den Eigenschaften des Grundstücks zu tun hat, spricht man von einer außergewöhnlichen Nutzung. In dieser Kategorie erlaubt das LISTA den Bau von Privatwohnungen. Darüber hinaus sind auch Gebäude im Zusammenhang mit dem Tourismus oder anderen Aktivitäten erlaubt.
Um diese Art von Projekt zu verwirklichen, müssen Sie nachweisen, dass das Projekt zum öffentlichen oder sozialen Interesse und zur ländlichen Entwicklung beiträgt. Privatwohnungen könnten hier genehmigt werden, solange keine neuen Siedlungen entstehen. Eine Vorabgenehmigung des Projekts ist erforderlich bevor Sie die Baugenehmigung beantragen können. Um einige Beispiele zu nennen: Mit der richtigen Begründung können Sie eine Baugenehmigung beantragen:
- Ein Wohnhaus
- Ein Gebäude für den Fremdenverkehr (Hotel, Restaurant, B&B, Ferienvilla)
- Ein Industrie- oder Bürogebäude
Da es sich um eine „außergewöhnliche“ Nutzung handelt, wird die Gemeinde neben den Kosten für die Genehmigung eine zusätzliche Entschädigung verlangen und möglicherweise die Nutzungsdauer begrenzen. Wir empfehlen Ihnen, mit der Stadtverwaltung zu sprechen um die folgenden Themen zu besprechen:
- Was wäre die Stadt bereit zu genehmigen?
- Wie hoch wird die Entschädigung sein?
- Werden sie die Nutzungszeit begrenzen?
Welche Richtlinien gibt es für den Bau eines Hauses auf einem ländlichen Grundstück in Andalusien?
Für den Bau eines Hauses auf einem ländlichen Grundstück in Andalusien gibt es spezielle Vorschriften, die veröffentlicht werden. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Anforderungen für Sie skizziert um Ihnen einen groben Überblick zu geben. Wir empfehlen Ihnen dringend, die für Ihre spezielle Situation geltenden Vorschriften zu prüfen.
- Die Mindestgröße des Grundstücks beträgt 25.000 m2 auf ungeschütztem Land und 50.000 m2 auf Waldgrundstücken.
- Sie dürfen maximal 1 % (0,5 % auf geschütztem Land) bebauen, und dies gilt für alle Gebäude.
- Das Haus muss mindestens 25 m von der Grundstücksgrenze entfernt sein.
- Das Haus muss mindestens 100 m von anderen Wohngebäuden entfernt sein.
- Pro Grundstück ist 1 Haus erlaubt.
- Die Aufteilung eines größeren Grundstücks in Parzellen von 25.000 m2 ist nicht zulässig. Die Abtrennung muss durch die landwirtschaftliche Nutzung oder besondere rechtliche Fragen des Eigentums gerechtfertigt sein.
- Die Schaffung neuer Weiler oder Gemeinden auf ländlichem Grund ist nicht zulässig. Die Bebauungsdichte ist festgelegt.
- Das Grundstück muss eine ebene Fläche für den Bau des Hauses aufweisen. Es ist erlaubt, den Boden zu verlagern, aber nicht mehr als 30 % des Hauses.
- Sie müssen nachweisen, dass Sie Zugang zu Wasser und Strom haben werden. Die Stadt kann in keinem Fall dafür verantwortlich gemacht werden, Ihnen dies zur Verfügung zu stellen.
Wenn Ihr Projekt den Vorschriften entspricht, können Sie im Rathaus einen Plan, das proyecto de actuación, zur Vorabgenehmigung vorlegen. Mit der Vorabgenehmigung können Sie dann die Baugenehmigung beantragen.
Neben den Kosten für die Baugenehmigung müssen Sie einen Aufschlag von 10 % auf die veranschlagten Baukosten als Entschädigung an das Rathaus zahlen, das Ihnen diese außergewöhnliche Nutzung des Grundstücks gestattet.
Ist es erlaubt, einen Pool zu bauen?
Pools werden nicht ausdrücklich erwähnt und dürften daher als Teil des gesamten Bauvorhabens zulässig sein. Dies ist zu erwarten, da sie auch für Gebäude im Zusammenhang mit dem Tourismus erlaubt sind. Es ist ratsam, dies in Ihrem Vorprojekt zu berücksichtigen. Bei landwirtschaftlicher oder industrieller Nutzung ist ein Pool nicht zulässig.
Restaurierung einer Ruine in Andalusien
Kann man auf einem ländlichen Grundstück bauen auf dem sich eine Ruine befindet? Das ist der Traum vieler: eine schöne alte Ruine einer Cortijo zu finden, um sie Stück für Stück zu restaurieren, ihr den alten Glanz zurückzugeben und die heutigen Qualitätsdetails hinzuzufügen um komfortabel zu leben. Wir befürchten, dass diese Zeiten vorbei sind.
Wenn die Ruine im Kataster und im Grundbuch eingetragen ist, haben Sie einige Möglichkeiten solange die Ruine noch ‚bewohnbar‘ ist. Mit bewohnbar meinen wir, dass sie ein Dach haben muss und die Hauptmauern noch stehen müssen. Wenn dies der Fall ist, können Sie eine Genehmigung für die Restaurierung der Ruine beantragen. Wenn sich kein anderes Gebäude auf dem Grundstück befindet und die Ruine den oben genannten Vorschriften entspricht, können Sie das gleiche Verfahren wie bei einem Neubau anwenden
Kann ich bestehende Gebäude auf einem ländlichen Grundstück in Andalusien ausbauen?
Ob man bestehende Gebäude auf dem Land erweitern kann, ist noch nicht ganz klar. Nachdem wir mit verschiedenen Architekten gesprochen haben informierten sie uns über das Verfahren das sie anwenden:
- Das bestehende Haus muss den oben genannten Vorschriften entsprechen und die Genehmigung für den Erstbezug muss erteilt worden sein.
- Wenn die Gebäudegröße einschließlich des Pools unter der 1%-Regel liegt, sollten Sie Ihr Haus erweitern dürfen.
Bitte beachten Sie, dass dies nur ein Richtwert ist. Er gibt Ihnen einen Hinweis auf die Möglichkeiten und Beschränkungen. Bevor Sie ein Projekt in Angriff nehmen, raten wir Ihnen dringend, einen Architekten und einen gut informierten Anwalt für ländliche Grundstücke hinzuzuziehen, der die Klassifizierung des Grundstücks und die Haltung der Gemeinde gegenüber der Genehmigung von Privatwohnungen überprüfen kann.
Danielle Ernstsen | 19 April 2024
