Sie fragen sich: „Welche Art von Hypothek brauche ich?„, „wie viel kann ich leihen?„, „wie hoch ist der Zinssatz?“ In diesem Leitfaden schlüsseln wir das für Sie auf. Hier finden Sie die Antwort auf alle Ihre Fragen zu Hypotheken auf ländliche Grundstücke in Andalusien, Spanien.
Finden Sie die richtige Bank oder den richtigen Makler
Bei Hypotheken für Grundstücke auf dem Lande in Andalusien sollte man annehmen, dass die gleichen Regeln gelten wie bei Hypotheken auf städtischen Grundstücken. Im Allgemeinen ist das auch so. Manche Banken haben jedoch Schwierigkeiten die Immobilie zu bewerten. Vor allem, wenn es sich hauptsächlich um ein Wohnhaus handelt und keine landwirtschaftliche Nutzung stattfindet. Einige Banken sind gar nicht daran interessiert. Sie verfügen nicht über genügend Wissen und Erfahrung und halten das Risiko für zu hoch.
Wenn Sie also eine Hypothek in Andalusien aufnehmen wollen, sollten Sie sich zunächst bei Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekenmakler erkundigen, ob diese Ihnen behilflich sein können. Wenn Sie bereits gute Beziehungen zu Ihrer Bank haben, empfehlen wir Ihnen, zunächst deren Tarife zu prüfen. Wenn Sie keinerlei Kontakte haben, ist es vielleicht besser sich an einen Makler zu wenden, der auf der Grundlage Ihrer persönlichen Situation und der Art der Immobilie Angebote von verschiedenen Anbietern einholen kann.
Welche Einkommensarten werden für die Beantragung einer Hypothek in Spanien akzeptiert?
Wenn Sie sich für einen Makler oder eine Bank entschieden haben, müssen Sie im nächsten Schritt prüfen, wie viel Sie leihen können. Dies hängt von Ihrem Einkommen und Ihren sonstigen Schulden ab. In den meisten Fällen führen Makler und Banken eine Vorprüfung durch, um Ihnen eine ungefähre Vorstellung von dem Höchstbetrag zu geben den sie Ihnen leihen werden.
Um später eine Hypothek beantragen zu können, müssen Sie einen Einkommensnachweis vorlegen, der von der Bank akzeptiert wird. Die folgenden Einkommensarten werden von den Banken akzeptiert:
- Arbeitseinkommen in Form von Gehalt, Bonus, Provisionen oder Dividenden sowie der Vertrag Ihres Arbeitgebers.
- Wenn Sie selbständig sind, müssen Sie eine Erfolgsbilanz von mindestens 3 Jahren vorweisen
- Mieteinnahmen und Verträge
- Rente
Ob eine Form des Einkommens von der Bank akzeptiert wird oder nicht, hängt letztlich davon ab, ob es sich um ein stabiles und regelmäßiges Einkommen handelt oder nicht. Es gibt verschiedene Möglichkeiten um nachzuweisen, dass Ihr Einkommen gültig ist.
- Wenn Sie angestellt sind, können Sie eine jährliche Steuererklärung, Ihren Arbeitsvertrag oder die Steuererklärung vorlegen.
- Wenn Sie eine GmbH besitzen, können Sie Ihre Jahresabschlüsse vorlegen.
- Wenn Sie Mieteinnahmen haben, können Sie der Bank den Mietvertrag oder die Steuererklärungen vorlegen.
- Wenn Ihr Einkommen aus einer Rente stammt, können Sie Ihren jährlichen Rentenbescheid vorlegen.
Neben Ihrem Einkommen müssen Sie dem Kreditgeber auch mitteilen, welche anderen Schulden Sie haben und wie die Konditionen und monatlichen Zahlungen aussehen.
Wieviel können Sie in Spanien leihen?
Je nach Ihrem Verschuldungsgrad (DTI) können Sie mehr oder weniger Geld leihen. In der Regel leihen Ihnen spanische Banken etwa 30 % Ihres Nettoeinkommens, um Ihr finanzielles Engagement sowie die Rückzahlung der Hypothek zu decken. Bitte bedenken Sie, dass jede Bank anders ist. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich von einem Hypothekenmakler beraten zu lassen.
Wie viel Sie leihen können, hängt auch von Ihrem Beleihungswert (LTV) ab. Das Beleihungsverhältnis ist eine Risikobewertung die Finanzinstitute vornehmen bevor sie eine Hypothek bewilligen. Bei Rustikalimmobilien kann ein Steuerinländer in Spanien bis zu 70-80 % des Immobilienwerts beleihen. Für Nicht-Residenten liegt der Beleihungssatz zwischen 60 und 70 % des Wertes oder des Kaufpreises, je nachdem, welcher Wert niedriger ist.
Da Sie außerdem einen Aufschlag von 10 % für alle Kaufkosten zahlen müssen, rechnen wir mit der Regel, dass Sie etwa 50 % des Kaufpreises selbst aufbringen müssen.
Wertermittlung von Immobilien auf dem Lande
Sobald Sie wissen wieviel Ihnen der Hypothekengeber auf der Grundlage Ihres Einkommens leihen wird, müssen Sie wissen wie hoch die Bankbewertung der Immobilie ist. Die Bankbewertungen sind in der Regel niedriger als der Handelswert der Immobilie. In Spanien wird die Bewertung von spezialisierten Architekten vorgenommen. Sie prüfen vor allem Folgendes:
- Die Qualität des Gebäudes. Auf der Grundlage der Qualität wird ein Wert pro m2 ermittelt.
- Außerdem wird ein durchschnittlicher Preis pro m2 in der Region herangezogen. Bei Immobilien auf dem Land ist das schwierig. Eine durchschnittliche Finca wird einen viel niedrigeren Preis pro m2 haben als eine Luxusvilla.
- Villas & Fincas muss die Gutachter überzeugen, dass es vergleichbare Luxusimmobilien auf dem Land gibt.
Zinssätze in Spanien
Genau wie die Anzahlung und der Betrag den Sie leihen können, sind auch die Zinssätze von Bank zu Bank unterschiedlich. Einige Faktoren die diesen Zinssatz beeinflussen können sind der Beschäftigungsstatus, der Verschuldungsgrad und andere Versicherungen. Letztlich kommt es auf das Profil des Kunden an. Je mehr Sicherheiten Sie bieten können, desto besser ist der Zinssatz, den Sie erhalten. Im Allgemeinen werden Gebietsfremde als ein höheres Risiko angesehen und erhalten höhere Zinssätze als Gebietsansässige.
Für die aktuellen Zinssätze und einen Vergleich empfehlen wir Ihnen sich online zu informieren oder Ihren Makler zu fragen.
Wie lange dauert es eine Hypothek in Andalusien genehmigt zu bekommen?
Die Genehmigung einer Hypothek dauert mindestens 6 bis 8 Wochen. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, raten wir Ihnen frühzeitig damit zu beginnen und Ihr Einkommen vom Hypothekenanbieter überprüfen zu lassen bevor Sie ein Angebot abgeben.
Die Verkäufer werden die Immobilie nicht immer für die vollen 8 Wochen für Sie reservieren. Wenn Ihr Einkommen bereits von einer Bank genehmigt wurde, haben Sie mindestens 3-4 Wochen gewonnen. Es fehlt dann nur noch das Wertgutachten. Von der Bestellung dieses Gutachtens bis zum Erhalt der offiziellen Bescheinigung über den Wert vergehen sicher noch einmal 2 Wochen. Und der letzte Schritt, das Angebot der Bank mit allen Bedingungen dauert weitere 2 Wochen.
Wenn Ihre Einkommenssituation nicht einfach ist oder wenn Sie einen hohen Kredit aufnehmen, können Sie leicht weitere 3-4 Wochen einplanen. Die Bank vor Ort ist nicht in der Lage eine Entscheidung zu treffen und benötigt das endgültige OK ihrer Hauptgeschäftsstelle und der Risikoabteilung bevor sie Ihnen ein endgültiges Angebot unterbreiten kann.
Um Enttäuschungen zu vermeiden ist es am besten frühzeitig damit anzufangen!
Danielle Ernstsen | 19 April 2024
