Leitfaden für die Vermietung Ihrer Landimmobilie

Ein Leitfaden für die Vermietung Ihrer Landimmobilie in Andalusien

Aufgrund der großen Anzahl von Eigentümern, die ihre Häuser während der Ferienzeiten vermieten möchten und der Anzahl von Kunden die sich an uns wenden weil sie Immobilien suchen, die sie vermieten möchten wenn sie das Haus nicht bewohnen, haben wir uns entschlossen, einen kurzen Leitfaden zu erstellen in dem die geltenden Rechtsvorschriften erläutert werden.

Die Verordnungen, die für ländliches Eigentum in Andalusien gelten, finden Sie auf Spanisch in:

*Decreto 20/2002: Es legt die Richtlinien für den ländlichen Tourismus in Andalusien fest.

*Decreto 13/2011: Es legt die Richtlinien für den Tourismus in Andalusien im Allgemeinen fest

*Decreto 143/2014: Regelt die Registrierung von Ferienhäusern in Andalusien.

Ländlicher Tourismus in Andalusien

Für alle Grundstücke die sich auf dem Land befinden und für Grundstücke in kleinen Dörfern im Landesinneren gelten diese Richtlinien. Der ländliche Tourismus wird im Allgemeinen gefördert. Er gibt dem Besucher die Möglichkeit das wahre Andalusien kennenzulernen, die lokalen Gewohnheiten, Produkte, die lokalen Aktivitäten…

Die Unterkünfte lassen sich grob in die folgenden Kategorien einteilen:

– Casa rural (was wir auf Englisch B&B nennen).

– Viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR): Private Häuser die für den Urlaub vermietet werden.

– Ländliche Hotels.

– Ländliche Resorts.

Da unsere Kunden hauptsächlich daran interessiert sind entweder ihr Haus für Ferienzwecke zu vermieten oder ein B&B zu betreiben, konzentrieren wir uns in diesem Leitfaden auf diese beiden Kategorien.

Ländliches Haus

Ein Casa Rural ist ein kleines Gästehaus in ländlicher Umgebung, in dem der Eigentümer, Hausmeister oder Landwirt wohnt und seinen Gästen Unterkunft und andere Dienstleistungen anbietet. Es gibt zwei Qualifikationen, eine einfache und eine höhere. Das Gesetz unterscheidet auch danach, ob bestimmte Wohnbereiche mit den Gästen geteilt werden oder ob sie unabhängig sind.

Unterkunft – nicht gemeinsam genutzt

In diesem Fall haben der Eigentümer und die Gäste getrennte Wohnbereiche. Die zulässige Höchstkapazität beträgt 20 Gäste, die sich auf höchstens 3 Häuser/Appartements verteilen.

– Wohnräume: Sie müssen mindestens 12 m² groß sein, eventuell auf zwei Zimmer verteilt. Es muss eine Heizung vorhanden sein, die von September bis April eine Mindesttemperatur von 19° C aufrechterhält. Möbel und Dekoration mit andalusischem Flair.

– Küche: Entsprechend der Anzahl der Gäste dimensioniert, ausgestattet mit Backofen oder Mikrowelle, Kühlschrank, Geschirr, Besteck, Gläsern, Koch- und Reinigungsutensilien. Spüle mit Warm-/Kaltwasser und Abtropffläche, sowie Direktlüftung zwecks Rauchabzug oder Absaugkappe.

– Schlafräume: Sie müssen eine Mindestgröße von 7 m² für Einzelzimmer und 10 m² für Doppelzimmer haben. Mindestanforderungen an das Mobiliar: Nachttische, Einzelbett (90 cm × 180 cm) und Doppelbett (135 cm × 180 cm), ein Kleiderschrank für je vier Personen und ein Lichtschalter und eine Steckdose in der Nähe des Bettes. Die Deckenhöhe muss mindestens 2 Meter betragen, im Falle eines Dachgeschosses mindestens 70 %. Direkte Beleuchtung und Belüftung sowie Fenster mit Vorhängen.

Gemeinsame Unterkünfte

In diesen „Casas Rurales“ vermietet der Eigentümer die Zimmer und teilt die Gemeinschaftsräume mit seinen Gästen. Die folgenden zusätzlichen Anforderungen sind festgelegt:

– Es muss ein Aufenthaltsraum zur alleinigen Nutzung durch die Gäste vorhanden sein.

– Es ist nicht obligatorisch eine Küche für die Gäste bereitzustellen. Wenn eine Küche angeboten wird, muss es sich um eine separate Küche handeln, nicht um die Küche des Eigentümers.

– Die Zutaten für die Zubereitung des Frühstücks sollten den Gästen zur Verfügung gestellt werden.

– Alle Zimmer müssen über ein komplettes Badezimmer (Badewanne/Dusche, Bidet, Toilette und Waschbecken) verfügen, das in das Zimmer integriert ist.

Der Unterschied zwischen der Basis- und der Superior-Kategorie in einer Casa Rural beruht auf der Größe der Zimmer. Alle Spezifikationen finden Sie im Anexo III des Dekrets 20/2002.

Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR)

Zu dieser Kategorie gehören alle Privathäuser in ländlicher Umgebung, die für Ferien mit Selbstverpflegung vermietet werden. Dabei kann es sich um Villen, Fincas oder Cortijos handeln, sofern sie sich auf einem ländlichen Grundstück befinden. Laut Gesetz dürfen Sie Ihr Haus nur für maximal 90 Tage pro Jahr vermieten. Da es sich um einen Urlaub mit Selbstverpflegung handelt, dürfen Sie keine Speisen und Getränke anbieten.

Um als VTAR eingestuft zu werden, müssen folgende Merkmale erfüllt sein:

– Unabhängige Wohnungen, einschließlich zusätzlicher Gebäude wie Hütten, Ställe und Schuppen.

– Es dürfen nicht mehr als drei separate Wohnungen im selben Gebäude vorhanden sein.

– Die maximale Kapazität beträgt 20 Gäste.

– Die Unterkunft kann der Öffentlichkeit zur vorübergehenden oder saisonalen Nutzung oder zur gelegentlichen Belegung angeboten werden, und zwar ein oder mehrere Male im Jahr, jedoch höchstens 90 Tage pro Jahr.

– Es darf nur die Unterkunft angeboten werden, keine Speisen und Getränke.

Ihr Haus muss den folgenden Mindestanforderungen genügen:

– Gute Zufahrt für normale Autos.

– Gut ausgeschildert.

– Ein Grundriss des Hauses sollte für die Gäste verfügbar sein.

– Feuerlöscher von mindestens 5 kg im Wohnzimmer und in der Küche und einer pro Etage, wenn es sich um einen Keller oder eine erste Etage handelt.

– Vollständig möbliert für den Gebrauch.

– Trinkwasser und Strom sind vorhanden.

– Sickergrube installiert.

Die Zimmer sollten eine Mindestgröße von 7 m² für Einzelzimmer und 10 m² für Doppelzimmer haben (dies wird NICHT in den Merkmalen erwähnt, aber wir haben von Kunden gehört, dass der Inspektor dies überprüft).

Variationen bei ländlichen Unterkünften in Andalusien

Neben den normalen Häusern und B&B’s gibt es die Möglichkeit sich auf ein bestimmtes Gebiet zu spezialisieren:

AGRO-TURISMO (Agrartourismus): Unterbringung auf einem landwirtschaftlichen Betrieb, bei dem der Tourist an den Aktivitäten auf dem Bauernhof teilnehmen kann.
ALBERGUE (Herberge): um kurze Aufenthalte zu ermöglichen.
AULAS DE NATURALEZA (Klassenzimmer in der Natur): mit pädagogischem Zweck.
CASA FORESTAL (Haus im Wald): Funktional verbunden mit der Nutzung des Waldes und Aktivitäten in den Bergen.
CASA MOLINO (Mühlenhaus): eine Einrichtung in einem Gebäude, das die Maschinen und traditionellen Mechanismen einer alten Mühle beibehält.
CASAS CUEVA (Höhlenwohnungen).
CHOZAS Y CASAS DE HUERTA (Hütten und Obstgartenhäuser): mit einfachen und natürlichen Materialien gebaut.
CORTIJO (altes Bauernhaus): mit einem Innenhof, der die traditionelle andalusische Architektur repräsentiert.
GRANJA-ESCUELA (Landwirtschaftsschule): Unterkunft mit ergänzenden Dienstleistungen zum Erlernen, Erleben und Mitmachen bei typischen landwirtschaftlichen Tätigkeiten, wie z.B. die Bearbeitung des Bodens und die Pflege der Tiere, in der Regel für Kinder gedacht.
HACIENDA (Landgut): Gebäudekomplex aus Wohn- und Landwirtschaftsgebäuden mit spezifisch andalusischer Architektur, der sich auf großen Bauernhöfen und Olivenhainen befindet. Der Komplex ist um einen großen zentralen Hof herum gebaut mit Einrichtungen für die landwirtschaftliche Verarbeitung von Ölmühlen oder Bodegas, einschließlich Wohnungen für die Eigentümer und das Personal.
REFUGIO (Zuflucht): Gebäude, das als Schutz und Unterkunft in Bergregionen dient.
ALOJAMIENTOS ESPECIALES (Sonderunterkünfte): alle Sonderunterkünfte die Merkmale aufweisen die in keine der vorgenannten Kategorien passen.

Steuerliche Konsequenzen

In steuerlicher Hinsicht besteht der Hauptunterschied zwischen einer VTAR und einer Casa Rural darin, dass die Casa Rural als Unternehmen betrachtet wird und eine Buchhaltung vorlegen muss, während der Eigentümer einer VTAR die Einnahmen in seine jährliche Steuererklärung einträgt.

VTAR:

– Keine Unternehmen

– Sie stellen keine Rechnungen aus

– Das Einkommen wird bei der persönlichen jährlichen Steuererklärung angegeben

– Können nicht von öffentlichen Verwaltungen gefördert werden

– Sie haben keinen Zugang zu öffentlichen Zuschüssen

Casa Rural:

– Unternehmen, entweder S.L. oder Selbstständige

– Stellen Rechnungen aus

– Unter IVA besteuert

– Kann von öffentlichen Verwaltungen gefördert werden

– Haben Zugang zu öffentlichen Zuschüssen

Eintragung meines Miethauses in Andalusien

Das Verfahren zur Eintragung in das andalusische Fremdenverkehrsamt (RTA) ist kostenlos und in der Regel recht schnell. Um das Verfahren zu beginnen, benötigen Sie:

VERANTWORTUNGSERKLÄRUNG (DECLARACION DE RESPONSABILIDAD). Ein Dokument, in dem Sie den Vertrieb und die Dienstleistungen Ihrer Immobilie angeben. Sie erklären auch, dass es die oben genannten Mindestanforderungen erfüllt:

– Gute Zufahrt mit normalen Autos und gute Beschilderung.

– Legen Sie einen Grundriss des Hauses vor.

– Feuerlöscher von mindestens 5 kg im Wohnzimmer und in der Küche und ein Feuerlöscher pro Etage, wenn es sich um einen Keller oder eine erste Etage handelt.

– Vollständig möbliert für den Gebrauch.

– Trinkwasser und Strom sind vorhanden.

– Klärgrube installiert.

– Die Zimmer haben eine Mindestgröße von 7 m² für Einzelzimmer und 10 m² für Doppelzimmer (dies ist NICHT in den Merkmalen angegeben, aber wir haben von Kunden gehört, dass der Inspektor dies überprüft).

ANHÄNGE. Sie müssen eine Reihe von Dokumenten vorlegen:

– Zum Nachweis des Eigentums: eine Kopie der Kaufurkunde.

– Zum Nachweis des Stromanschlusses: eine Kopie der Rechnung.

– Zum Nachweis des Wasseranschlusses: bei Leitungswasser eine Rechnungskopie. Bei Brunnenwasser müssen Sie eine Analyse beifügen aus der hervorgeht, dass es sich um Trinkwasser handelt, sowie einen Nachweis über eine Wasserkaution von 200 Litern pro Gast.

Was kann passieren, wenn Sie sich nicht anmelden?

– Sie können eine Strafe wegen illegaler Aktivitäten erhalten. In diesem Fall wird die Verwaltung Sie anzeigen.

– Sie können eine Strafe wegen unerlaubten Wettbewerbs erhalten. In diesem Fall sind es andere Vermieter, die Sie anzeigen, oder sogar ein Kunde.

– Wenn ein Mieter einen Unfall hat, sind Sie nicht versichert.

Interessante Links und Mitarbeiter, die Ihnen in diesem Prozess helfen können:

– Kontaktdaten eines zuverlässigen, auf diese Angelegenheiten spezialisierten Anwalts:

Itziar Berraondo. E-Mail: [email protected].

– Link zu den Anmeldeformularen: http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/.

***Links zu den geltenden Verordnungen:

Decreto 20/2002: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2002/14/1.

Decreto 13/2011: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2011/255/1.

Decreto 143/2014: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2014/220/2.