Los clientes interesados en comprar casas o viviendas en Andalucía pueden haberse encontrado con el término DAFO, AFO o CAFO. ¿Qué es un DAFO? Un DAFO es en realidad, un certificado que le permite ocupar y usar la casa. El DAFO también dicta los trabajos que puede realizar en su casa. Es un paso final para tener toda la documentación para que la casa esté 100% regularizada. En esta publicación de BLOG, Villas & Fincas aclarará el origen y la importancia de este documento. Si usted es un vendedor o un comprador, esta publicación le explicará el DAFO con más detalle.
España y Andalucía tienen cierta fama en lo que respecta a la legalidad de las casas. Como comprador, desea estar absolutamente seguro de que no está comprando un riesgo legal. Por supuesto, tiene su agente y abogado para informarle. Sin embargo, puede ser útil comprender un poco más sobre las legalidades. En general, todas las casas construidas después de 1975 debieron haberse construido con una licencia de construcción o de obras. Una vez terminada la construcción, el siguiente paso es solicitar una licencia de ocupación o habitabilidad, la ‘Licencia de Primera Ocupación’. Tal vez haya adivinado que las cosas no estaban muy organizadas en España en los años setenta ni en los ochenta. En los 90 empezaron lentamente. ¡Y en el campo, las cosas fueron aún más lentas que en las zonas urbanas!
Entonces, ¿qué es un DAFO?
Bueno, básicamente Andalucía se vió con muchas casas que no pudieron demostrar que fueron construidas con una licencia de construcción. Sin embargo, estas casas existieron durante años y años o incluso décadas y décadas. Muchas de estas casas están conectadas a la red de agua y electricidad y pagan impuestos municipales. ¿Eran legales? ¿Ilegal? ¿Alegal? A la administración se le ocurrió una idea para «regularizar» estas casas. En la mayoría de los casos, se les agotó el tiempo a la administración para tomar medidas y exigir la demolición.
El DAFO es la forma en que el ayuntamiento reconozca estas casas. Al presentar los planos de planta, un certificado de que la casa es habitable, cumple con los requisitos de construcción, ambientales y de seguridad, tiene agua potable, electricidad y alcantarillado adecuado, la casa puede ser reconocida. Los planos y el certificado deben ser presentados por un arquitecto o ingeniero (previamente aprobados por el colegio de arquitectos) y se debe pagar una tasa de impuestos al ayuntamiento. La tarifa aplicable es diferente en cada ciudad o pueblo.
El DAFO viene con restricciones. En terreno rústico, ya no se puede construir ni ampliar su casa. El DAFO es, por lo tanto, también un medio para que la administración establezca formalmente lo que ya estaba construido en un cierto momento, y para verificar las extensiones ilegales posteriores. Una vez que el DAFO esté vigente, se le permite mantener y conservar lo que está construido.
La última actualización del reglamento (25/9/2019) se puede encontrar en la página web de la Junta de Andalucía:: decreto 3/2019
¿Necesito un DAFO?
Las opiniones sobre esto difieren. Si su casa está debidamente registrada en el registro de la propiedad y de alta en el catastro, tiene una casa legal. Entonces, ¿por qué necesitarías un DAFO? Su casa nunca podrá ser demolida. Varios casos legales respaldan esto. Entonces, ¿para qué sirve el DAFO? Las autoridades locales afirman que con el registro correcto, el edificio es legal, pero no el uso. Lo que significa que, en teoría, podrían prohibir la habitabilidad. Esto también es bastante discutible, ya que en casi todos los casos se abstuvieron de actuar en este supuesto acto ilegal, permitiendo que las casas se conectaran a la red de agua y electricidad e incluso proporcionaron licencias de reforma. Todo esto antes de que esta nueva legislación entrara en vigor, por supuesto. Las razones principales para solicitar un DAFO son las siguientes:
- Para obtener una hipoteca para una casa, la mayoría de los prestamistas solicitan la primera ocupación o DAFO
- Las licencias de reforma para reformas menores solo se otorgan con el DAFO (o licencia de ocupación) vigente
- Los abogados que representan a los compradores aconsejan a sus clientes que compren con un DAFO aprobado
Variaciones del DAFO
Siempre le aconsejamos consultar a su abogado y basar su opinión en su información. Un DAFO no es necesario en todos los casos. Podría ser que la casa cuente con una licencia de primera ocupación. Si eso es así y no se hacen modificaciones después, ¡la casa está lista! O podría ser que la casa fue construida antes de 1975. En ese caso, se aplica otra legislación. También se puede dar el caso, en que la casa haya sido ‘regularizada’ por el ayuntamiento antes de 2012, por ejemplo, mediante una ‘Prescripción de Acciones’. En este caso no estaría obligado a solicitar un DAFO.
Como se mencionó anteriormente, la raíz de la regulación proviene de la legislación que impide la construcción excesiva en terrenos rústicos. ¡Y eso es algo bueno! Para evitar que el interior de la hermosa Andalucía no se eche a perder. Si desea saber qué se puede hacer en terreno rustico, consulte nuestra publicación: ¿Qué se puede construir en suelo rústico en Andalucía?
Rebecca Marriott | 19 febrero 2020
