Si está buscando obtener una hipoteca sobre una propiedad rústica en Andalucía, España, hay un sinfín de preguntas que podría estar haciéndose: «¿Qué tipo de hipoteca necesito?», «¿Cuánto puedo pedir prestado?», «¿Cuál es el tipo de interés?». En esta guía se las explicamos. Podrá encontrar la respuesta a todas sus preguntas sobre hipotecas en suelo rústico en Andalucía, España.
Encuentre el banco o intermediario adecuado
Para las hipotecas sobre fincas rústicas en Andalucía cabría esperar que se aplicaran las mismas normas que para las hipotecas sobre fincas urbanas. En general es cierto. Sin embargo, a algunos bancos les resulta difícil valorar la propiedad. Especialmente si se trata principalmente de una residencia sin explotación agrícola. Algunos bancos ni siquiera están interesados. No tienen suficiente conocimiento ni experiencia y, por lo tanto, consideran que el riesgo es demasiado elevado.
Por lo tanto, cuando usted está buscando obtener una hipoteca en Andalucía, el primer paso es comprobar con su banco o agente hipotecario puede servirle. Si ya tiene una buena relación con su banco, le aconsejamos que primero compruebe sus tarifas. Si no tiene ningún contacto, puede ser mejor que acuda a un agente de bolsa y, basándose en su situación personal y en el tipo de propiedad, solicite presupuestos a diferentes proveedores.
¿Qué tipos de ingresos se aceptan para solicitar una hipoteca en España?
Una vez que haya elegido su agente o banco, el siguiente paso es comprobar cuánto puede pedir prestado. Esto se basa en sus ingresos y en otras deudas que pueda tener. La mayoría de las veces, los agentes y los bancos harán una comprobación previa para darle una idea aproximada de la cantidad máxima que le prestarán.
Para poder solicitar una hipoteca más adelante, tiene que presentar una prueba de ingresos que sea aceptada por el banco. Estos son los tipos de ingresos que aceptan los bancos:
- Ingresos laborales, en forma de salario, primas, comisiones o dividendos, y el contrato de su empleador.
- Si trabaja por cuenta propia, debe demostrar un historial de al menos 3 años.
- Ingresos por alquileres y contratos
- Pensión
Su forma de ingresos será aceptada por el banco o no, en función de si se trata de ingresos estables y regulares o no. Hay distintas formas de demostrar que sus ingresos son válidos.
- Si es autónomo puede presentar una declaración anual de la renta, su contrato de trabajo o las declaraciones de la renta.
- Si es propietario de una sociedad limitada, puede mostrar sus cuentas anuales.
- Si tiene ingresos de alquiler, puede mostrar el contrato de alquiler o las declaraciones de la renta al banco.
- Si sus ingresos proceden de una pensión, puede mostrar su declaración anual de pensiones.
Además de sus ingresos, también tiene que comunicar al prestamista qué otras deudas tiene y cuáles son las condiciones y los pagos mensuales.
¿Cuánto puede pedir prestado en España?
Dependiendo de la proporción entre deuda e ingresos se le permitirá pedir prestado más dinero o menos. Normalmente, los bancos españoles le prestarán aproximadamente el 30% de sus ingresos netos para cubrir su compromiso financiero así como la amortización de la hipoteca. Tenga en cuenta que cada banco es diferente. Le recomendamos que pida consejo a un agente hipotecario.
El importe del préstamo depende también de la relación préstamo-valor. La relación préstamo-valor es una evaluación del riesgo que hacen las entidades financieras antes de aprobar una hipoteca. En propiedades rústicas, un residente fiscal en España puede pedir prestado hasta el 70-80% del valor de la propiedad. Para los no residentes, esta relación se sitúa entre el 60% y el 70% de la tasación o del precio de compra, el que sea más bajo.
Dado que también tiene que pagar un 10% adicional por todos los gastos de compra, se estima que tiene que aportar aproximadamente el 50% del precio de compra con fondos propios.
Tasación de propiedades en suelo rústico
Una vez que sepa cuánto le prestará el proveedor de hipotecas en función de sus ingresos, necesita saber cuál es la tasación bancaria de la propiedad. Las tasaciones bancarias suelen ser inferiores al valor comercial de la propiedad. En España la tasación la realizan arquitectos especializados. Se fijan principalmente en:
- La calidad de la construcción. Basándose en la calidad, utilizan un valor por m2.
- También tienen en cuenta el precio medio por m2 en la zona. Esto es complicado en el caso de las propiedades rurales. Una finca media tendrá un precio por m2 mucho más bajo que un chalet de lujo.
- Por eso Villas & Fincas tiene que convencer a los tasadores mostrando propiedades rurales de lujo comparables.
Tipos de interés en España
Al igual que el depósito y la cantidad que se puede pedir prestada, los tipos de interés también varían de un banco a otro. Algunos factores que pueden influir en este tipo de interés son la situación laboral de cada uno, el coeficiente DTI (relación entre deuda e ingresos), otros seguros. En definitiva, todo se reduce al perfil del cliente. Cuantos más valores pueda aportar, mejor será el tipo que obtenga. En general, los no residentes se consideran de mayor riesgo y tendrán tipos de interés más altos que los residentes españoles.
Para conocer los tipos reales y compararlos, le aconsejamos que consulte en Internet o pregunte a su agente.
¿Cuánto tarda en aprobarse una hipoteca en Andalucía?
La aprobación de una hipoteca tardará al menos entre 6 y 8 semanas. Si usted está en el proceso de compra de una casa le aconsejamos que comience pronto y tener sus ingresos comprobados por el proveedor de hipotecas antes de hacer una oferta.
Los vendedores no siempre le reservarán la vivienda durante las 8 semanas. Si sus ingresos ya han sido aprobados por un banco, habrá ganado al menos 3-4 semanas. Lo único que falta es la tasación. Es seguro que pasen otras 2 semanas desde que la pida hasta que reciba el certificado oficial con el valor. Y el último paso, la oferta del banco con todas las condiciones, tardará otras 2 semanas.
Si la situación de sus ingresos no es sencilla o si le prestan una suma elevada, puede añadir fácilmente entre 3 y 4 semanas más. El banco local no podrá decidir y necesitará el visto bueno final de su oficina central y del departamento de riesgos antes de poder darle una propuesta definitiva.
Para evitar disgustos, lo mejor es empezar pronto.
Danielle Ernstsen | 30 marzo 2023
