Sinds 2002 was bouwen in Andalusië beperkt, en in sommige gevallen was het zelfs onmogelijk. De oude wet, de LOUA, beperkte het bouwen tot ofwel agrarisch ofwel toeristisch gebruik. Twintig jaar lang was het zowel voor locals als buitenlanders lastig om dit voor elkaar te krijgen. In december 2022 veranderde de wetgeving echter. De nieuwe wet, de LISTA werd goedgekeurd en biedt weer mogelijkheden. In deze gids vindt u alle informatie die u moet weten over wat u kunt bouwen op rustieke grond in Andalusië.
Wat is rustieke grond?
Rustieke grond is eigenlijk alle grond die niet in de bebouwde kom ligt. Het kan landbouwgrond zijn, bosgrond, grond in de bergen etc. Het is in het Spaans ‘suelo rústico’ of ‘suelo no urbanizable’. Rustieke grond in Andalusië kan worden ingedeeld in verschillende classificaties. Grofweg zijn er 4 classificaties:
- Suelo No Urbanizable Común. Rustieke grond met een landelijk en natuurlijk karakter en zonder speciale bescherming.
- Suelo No Urbanizable Diseminado. Nederzettingen die voortkomen uit een specifieke landelijke gebruiksfunctie.
- Suelo No Urbanizable con Protección. Land met speciale bescherming. Bijvoorbeeld grond van archeologisch, ecologisch of historisch belang.
- Suelo No Urbanizable Preservada. Sterk beschermde grond die niet mag worden aangeraakt. Gebieden die onder deze categorie vallen zijn natuurparken of land dat grenst aan rivieren, meren of de zee. Ook land met een specifiek agrarisch gebruik kan hieronder vallen.
Als het land als “Común” is geclassificeerd zijn er meer mogelijkheden dan wanneer er sprake is van enige vorm van bescherming. In natuurparken of gebieden dicht bij rivieren, meren of de zee is bouwen nog steeds uitgesloten.
De beste en snelste manier om te weten welk type rustieke grond u bezit of zou willen kopen, is de website van uw gemeente te raadplegen of een afspraak te maken met de afdeling stedenbouw in de gemeente
Wat mag u bouwen op rustieke grond?
De nieuwe wet, de LISTA, maakt een onderscheid tussen regulier gebruik en buitengewoon gebruik. Onder het buitengewoon gebruik wordt nu bepaald dat ook particuliere woningen mogen worden gebouwd. Uiteraard is dit alleen toegestaan als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
- Gewoon gebruik (usos ordinarios)
Het is toegestaan nieuwe bebouwing aan te vragen dat rechtstreeks verband houden met het gebruik van de grond, zoals landbouw, veeteelt, bosbouw, jacht, mijnbouw enz. Alle voor deze exploitatie noodzakelijke infrastructuur, met inbegrip van een huis en schuren, kan worden goedgekeurd. De noodzaak van het gebouw moet worden aangetoond. Dit kan door middel van een proyecto de actuación, een voorstel dat door de autoriteiten moet worden goedgekeurd. Met een goedgekeurd plan kunnen bouwvergunningen worden aangevraagd.
Het indienen van een proyecto de actuación was ook een mogelijkheid onder de oude wet de Een belangrijke overweging voor de goedkeuring van een particuliere woning is altijd geweest of je kon bewijzen dat het absoluut noodzakelijk was om op het land te wonen om de activiteit uit te oefenen. Het bouwen van een luxe villa voor recreatief gebruik werd en wordt nog steeds niet als geldig beschouwd als ‘uso ordinario’.
Buitengewoon gebruik (uso extra ordinario)
Als het doel van het gebouw niets te maken heeft met de kenmerken van de grond wordt het buitengewoon gebruik genoemd. In deze categorie staat de LISTA de bouw van particuliere woningen toe. Ook gebouwen in verband met toerisme of andere activiteiten vallen hieronder.
Om een dergelijk project door te zetten, moet u aantonen dat het project bijdraagt tot het openbaar of sociaal belang en de ontwikkeling in het achterland. Particuliere woningen kunnen worden goedgekeurd zolang er geen nieuwe nederzettingen worden gecreëerd. Een voorafgaande goedkeuring middels een ‘proyecto de actuación’ is noodzakelijk voordat de bouwvergunning kan worden aangevraagd.
Hieronder geven we een aantal voorbeelden van projecten die met de juiste rechtvaardiging mogelijk zouden moeten zijn.
- Een woning
- Bebouwing met toeristische bestemming (hotel, restaurant, B&B, vakantievilla)
- Een kantoor
Aangezien het om een “buitengewoon” gebruik gaat, zal de gemeente een extra vergoeding vragen, naast de kosten voor de vergunning en kan zij de duur van het gebruik beperken. Wij raden u aan met de gemeente te spreken om de volgende onderwerpen te bespreken:
- Wat zouden zij willen goedkeuren?
- Welke extra vergoeding moet betaald worden?
- Wordt de gebruikstijd beperkt?
Wat zijn de richtlijnen voor het bouwen op rustieke grond in Andalusië?
Er zijn specifieke voorschriften gepubliceerd voor het bouwen van een huis op rustieke grond in Andalusië. Wij hebben hieronder de belangrijkste voorschriften voor u op een rijtje gezet om u een indruk te geven. Wij verzoeken u dringend de specifieke regelgeving die op uw specifieke situatie van toepassing is te controleren.
- De minimale grootte van de grond is 25.000m2 op rustieke grond zonder bescherming en 50.000 m2 op beschermd gebied.
- U mag maximaal 1% bouwen (0,5% op beschermde grond) en dit is inclusief alle bebouwing.
- Het huis moet minstens 25 meter van de perceelsgrens verwijderd zijn.
- Het huis moet minstens 100 meter van andere woningen verwijderd zijn.
- Per perceel is 1 huis toegestaan.
- Het opsplitsen van een groter perceel in percelen van 25.000m2 om te bouwen is niet toegestaan. De scheiding moet worden gerechtvaardigd door het landbouwgebruik of door specifieke juridische problemen met betrekking tot de eigendom.
- Het vestigen van nieuwe gehuchten of nederzettingen op rustieke grond is niet toegestaan. De dichtheid van huizen is gespecificeerd.
- Het perceel moet redelijk vlak zijn om het huis te kunnen bouwen. Je mag grond verplaatsen, maar niet meer dan 30% van de heuvel.
- Je moet aantonen dat je toegang hebt tot water en elektriciteit. De gemeente kan nooit verantwoordelijk worden gehouden om u hierin te voorzien.
Als uw project aan de voorschriften voldoet kunt u een plan, de proyecto de actuación, in het gemeentehuis ter goedkeuring voorleggen. Met de voorafgaande goedkeuring kunt u vervolgens de bouwvergunning aanvragen.
Naast de kosten voor de bouwvergunning bent u verplicht 10% extra te betalen over de opgegeven bouwkosten, als vergoeding aan het gemeentehuis, waardoor u dit buitengewone gebruik van de grond mogelijk maakt.
Is het toegestaan een zwembad te bouwen?
Zwembaden worden niet specifiek genoemd en daarom wordt verwacht dat ze zijn toegestaan als onderdeel van de totale bouw. Dit is te verwachten omdat ze ook zijn toegestaan voor gebouwen die verband houden met toerisme. Het is raadzaam om dit in uw voorontwerp op te nemen. Voor agrarisch of industrieel/kantoor gebruik is een zwembad niet toegestaan.
Restaureren van een ruïne in Andalusië
Mag je bouwen op rustieke grond als er een ruïne op staat? Dat is de droom van velen: een mooie oude ruïne van een Cortijo vinden om die beetje bij beetje te restaureren, de oude glorie terug te brengen en de hedendaagse kwaliteitsdetails toe te voegen om comfortabel te kunnen wonen. We zijn bang dat die dagen voorbij zijn.
Als de ruïne is ingeschreven in het kadaster en het kadaster, heeft u enkele mogelijkheden, zolang de ruïne nog “bewoonbaar” is. Met bewoonbaar bedoelen we dat er een dak op moet zitten en dat de belangrijkste muren nog overeind moeten staan. Als dit het geval is, kunt u een vergunning aanvragen om te restaureren wat er staat. Staat er geen ander gebouw op het terrein en voldoet de ruïne aan de eerder genoemde voorschriften, dan kunt u dezelfde procedure volgen als bij nieuwbouw.
Kan ik bestaande gebouwen op rustieke grond in Andalusië uitbreiden?
Of u bestaande gebouwen op rustieke grond kunt uitbreiden is nog niet helemaal duidelijk. Na met verschillende architecten gesproken te hebben, hebben zij ons geïnformeerd over de procedure die zij volgen:
- Het bestaande huis moet voldoen aan de eerder genoemde voorschriften en de vergunning voor de eerste bewoning moet zijn verleend.
- Als de bouwgrootte inclusief het zwembad onder de 1%-regel ligt, zou u uw huis mogen uitbreiden.
Dit is slechts een richtlijn. Het geeft u een indicatie van de mogelijkheden en beperkingen. Voordat u aan een project begint, raden wij u sterk aan een architect en een goed geïnformeerde advocaat op het gebied van rustieke grond in te schakelen, die de classificatie van de grond en de houding van de gemeente ten opzichte van de goedkeuring van particuliere woningen kunnen controleren.
Danielle Ernstsen | 24 mei 2024
