Als u een hypotheek wilt aanvragen voor een landhuis, cortijo of finca op rustieke grond in Spanje vraagt u zich wellicht af: “Welk type hypotheek heb ik nodig?”, “Hoeveel kan ik lenen?”, “Hoe hoog is de rente?”. In deze gids zetten we een aantal zaken voor u op een rijtje. U vindt het antwoord op al uw vragen over hypotheken in het achterland, voor landhuizen en cortijos in Andalusië, Spanje.
Vind de juiste bank of makelaar
Voor hypotheken op rustieke grond in Andalusië zou je verwachten dat dezelfde regels gelden als voor hypotheken op bouwgrond. In het algemeen is dat waar. Sommige banken vinden het echter moeilijk om het onroerend goed te taxeren. Vooral als het een woning is en geen agrarische exploitatie. Sommige banken zijn zelfs niet geïnteresseerd. Ze hebben niet genoeg kennis en ervaring en vinden daarom het risico te groot.
Wanneer u dus op zoek bent naar een hypotheek in Andalusië, is de eerste stap om bij uw bank of hypotheekmakelaar na te gaan of zij u van dienst kunnen zijn. Heeft u al een goede relatie met uw bank, dan raden wij u aan om eerst hun tarieven te controleren. Als u helemaal geen contacten heeft kan het beter zijn om naar een hypotheekadviseur te gaan en op basis van uw persoonlijke situatie en het type woning zullen zij offertes aanvragen bij verschillende aanbieders.
Wat zijn geaccepteerde soorten inkomen om een hypotheek in Spanje aan te vragen?
Zodra u uw makelaar of bank heeft gekozen, is de volgende stap om na te gaan hoeveel u kunt lenen. Dit is gebaseerd op uw inkomen en andere schulden die u mogelijk heeft. Meestal zullen makelaars en banken een pre-check doen, om u een idee te geven wat het maximale bedrag is dat zij u zullen lenen.
Om later een hypotheek te kunnen aanvragen, moet u een bewijs van inkomen overleggen dat door de bank wordt geaccepteerd. Dat kan zijn:
- Inkomsten uit arbeid, in de vorm van salaris, bonussen, provisies of dividenden en het contract van uw werkgever.
- Als u zelfstandig ondernemer bent, moet u een inkomen kunnen aantonen van minimaal 3 jaar l
- Huurinkomsten en inkomen uit andere contracten
- Pensioen
Of een vorm van inkomen door de bank wordt geaccepteerd of niet is uiteindelijk gebaseerd op de vraag of het een stabiel en regelmatig inkomen is of niet. Er zijn verschillende manieren om aan te tonen dat uw inkomen geldig is.
- Als u (zelfstandig) werkt kunt u een jaarlijkse belastingverklaring, uw arbeidscontract of de belastingaangifte laten zien.
- Als u eigenaar bent van een bedrijf, kunt u uw jaarrekening laten zien.
- Als u huurinkomsten heeft, kunt u het huurcontract of de belastingaangifte aan de bank laten zien.
- Als uw inkomen afkomstig is van een pensioen, kunt u uw jaarlijkse pensioenoverzicht laten zien.
Naast het inkomen moet de kredietverstrekker ook weten welke andere schulden er zijn en wat de voorwaarden en maandelijkse betalingen zijn.
Hoeveel kunt u lenen in Spanje?
Afhankelijk van uw schuld/inkomensverhouding kunt u meer of minder lenen. Doorgaans zullen Spaanse banken u ongeveer 30% van uw netto-inkomen lenen om uw financiële verplichtingen en de aflossing van de hypotheek te dekken. Houd er rekening mee dat elke bank anders is. Wij raden u aan advies te vragen aan een hypotheekadviseur.
Hoeveel u kunt lenen hangt ook af van uw loan-to-value (LTV). De LTV-ratio is een risicobeoordeling die financiële instellingen maken voordat ze een hypotheek goedkeuren. Voor rustieke woningen, woningen die niet op bouwgrond zijn gebouwd, kan een fiscaal resident in Spanje tot 70% van de waarde van de woning lenen. Voor niet-ingezetenen ligt de LTV tussen 60% – 70% van de taxatie of de aankoopprijs. De bank neemt de laagste waarde van deze twee.
Aangezien u ook nog eens 10% extra moet betalen voor alle aankoopkosten rekenen wij met de regel dat u zelf ongeveer 50% van de aankoopprijs moet meenemen.
Taxatie van woningen op rustieke grond
Zodra u weet hoeveel de hypotheekverstrekker u zal lenen op basis van uw inkomen moet u weten wat de bank taxatie is voor het onroerend goed. Bank taxaties zijn meestal lager dan de commerciële waarde van het onroerend goed. In Spanje wordt de taxatie gedaan door gespecialiseerde architecten. Zij kijken vooral naar:
- De kwaliteit van het gebouw. Op basis van de kwaliteit gebruiken zij een waarde per m2.
- Ze kijken ook naar een gemiddelde prijs per m2 in het gebied. Dat is lastig voor landhuizen. De gemiddelde finca zal een veel lagere prijs per m2 hebben dan een luxe villa.
- Villas & Fincas moet de taxateurs vaak overtuigen door vergelijkbare luxe landhuizen te laten zien.
Rente in Spanje
Net als de aanbetaling en het bedrag dat u kunt lenen, verschilt ook de rente per bank. Enkele factoren die dit tarief kunnen beïnvloeden zijn iemands werkstatus, de DTI-ratio, andere verzekeringen. Uiteindelijk komt het neer op het profiel van de klant. Hoe meer zekerheden u kunt geven, hoe beter het tarief is dat u zult krijgen. In het algemeen worden niet-ingezetenen gezien als een hoger risico en zullen zij een hogere rente krijgen dan ingezetenen.
Voor de actuele tarieven en vergelijking adviseren wij u online te kijken of uw adviseur te vragen.
Hoe lang duurt het om een hypotheek goedgekeurd te krijgen in Andalusië?
Het duurt minstens 6 tot 8 weken om een hypotheek goedgekeurd te krijgen. Als u bezig bent met het kopen van een huis adviseren wij u vroeg te beginnen en uw inkomen te laten controleren door de hypotheekverstrekker voordat u een bod doet.
Verkopers zullen de woning niet altijd de volle 8 weken voor u reserveren. Als uw inkomen al is goedgekeurd door een bank heeft u minstens 3-4 weken gewonnen. Het enige wat dan nog ontbreekt is de taxatie. Het duurt normaal gesproken nog 2 weken van het aanvragen hiervan tot het ontvangen van het officiële taxatie certificaat. En dan de laatste stap, de offerte van de bank met alle voorwaarden duurt nog eens 2 weken.
Als uw inkomenssituatie niet eenvoudig is of als u een hoog bedrag leent, kunt u daar gemakkelijk 3-4 weken bij optellen. Een lokale bank kan niet beslissen en heeft de definitieve OK van hun hoofdkantoor en risicoafdeling nodig voordat zij u een definitief voorstel kunnen doen.
Om teleurstellingen te voorkomen, kunt u het beste vroeg beginnen!
Danielle Ernstsen | 24 mei 2024
