Verhuurgids voor Landhuizen en Cortijos

Een gids voor de verhuur van uw landhuis, finca of cortijo in Andalusië

Vanwege het grote aantal eigenaren die hun landhuizen tijdens de vakantieperiodes verhuren; en het aantal klanten op zoek naar fincas of cortijos die zij willen verhuren wanneer zij geen gebruik maken van de woning; hebben wij besloten een korte handleiding aan te bieden met tips en een overzicht van de wetgeving met betrekking tot verhuren in het achterland.

De regulering die van toepassing is op landelijk onroerend goed in Andalusië is, in het Spaans, te vinden in:

*Decreto 20/2002: waarin de richtlijnen voor rural toerisme in Andalusië zijn vastgelegd.

*Decreto 13/2011: waarin de richtlijnen voor het toerisme in het algemeen in Andalusië zijn vastgelegd.

*Decreto 143/2014: waarin de registratie van vakantiehuizen in Andalusië wordt geregeld.

Landelijk of rural toerisme in Andalusië

Voor alle woningen gelegen op landbouwgrond of RUSTIEK LAND, en huizen in kleine dorpen in het binnenland, zijn specifieke richtlijnen van toepassing. Het plattelandstoerisme wordt in het algemeen bevorderd door de Andalusische regering. Het geeft bezoekers de mogelijkheid om het echte Andalusië te leren kennen, de lokale gewoonten, lokale producten en de lokale activiteiten.

De accommodatie kan grofweg in de volgende categorieën worden ingedeeld:

– Casa rural (Wat we in het Engels een B&B noemen).

– Viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR): Particuliere landhuizen en fincas die voor vakantie verhuur worden aangeboden.

– Hotels in het achterland.

– Vakantie parken in het achterland.

Aangezien onze klanten vooral geïnteresseerd zijn in het verhuren van hun huis voor vakantiedoeleinden of in het runnen van een B&B, richten we ons in deze gids op deze twee categorieën.

Casa Rural

Een Casa Rural is een Bed & Breakfast, in een landelijke omgeving, waar de eigenaar, beheerder of boer in het pand woont en accommodatie en andere diensten aan zijn gasten aanbiedt. Er zijn twee kwalificaties, basis en superieur. De wet maakt ook onderscheid of de privé accommodatie al dan niet gedeeld wordt met gasten.

Accommodatie – niet gedeeld

In dit geval beschikken de eigenaar en de gasten over afzonderlijke woonruimten. De maximaal toegestane capaciteit is 20 gasten, verdeeld over niet meer dan 3 huizen/appartementen.

– Woonkamers: Deze moeten minimaal 12m² groot zijn, eventueel verdeeld over twee kamers. Er moet verwarming zijn om van september tot april een minimumtemperatuur van 19℃ te handhaven. Meubilair en decoratie met een Andalusisch tintje.
– Keuken: Grootte afhankelijk van het aantal gasten, uitgerust met een oven of magnetron, koelkast, serviesgoed, bestek, glaswerk, kook- en schoonmaakgerei. Gootsteen met warm/koud water en afdruiprek, plus directe ventilatie met rookafvoer.
– Slaapkamers: Ze moeten minimaal 7 m² groot zijn voor eenpersoonskamers, 10 m² voor tweepersoonskamers. Minimumvereisten voor het meubilair: nachtkastjes, eenpersoonsbed (90 cm × 180 cm) en tweepersoonsbed (135 cm × 180 cm), een kledingkast per vier personen en een lichtschakelaar en een stekker in de buurt van het bed. Plafondhoogte minimaal 2 meter, indien zolder, 70%. Directe verlichting en ventilatie en ramen met gordijnen.

Gedeelde accommodaties.

In deze “Casas Rurales” verhuurt de eigenaar de kamers en deelt hij de gemeenschappelijke ruimtes met zijn gasten. De volgende aanvullende eisen worden gesteld:

– Het moet een lounge hebben voor het exclusieve gebruik van de klanten.
– Een keuken voor de gasten is niet verplicht. Wanneer keukenfaciliteiten worden aangeboden, moet het een aparte keuken zijn en niet de keuken van de eigenaar.
– De ingrediënten om het ontbijt te bereiden moeten aan de klanten worden verstrekt.
– Alle slaapkamers moeten beschikken over een complete badkamer (bad/douche, bidet, toilet en wastafel), geïntegreerd in de slaapkamer.

Het verschil tussen de basis en de superieure categorie in een Casa Rural is gebaseerd op de grootte van de kamers. U vindt alle specificaties in Anexo III van Decreto 20/2002.

Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR)

Deze categorie omvat alle particuliere huizen in een landelijke omgeving die worden verhuurd voor self-catered vakanties. Dit kunnen landhuizen, villa’s, fincas of cortijos zijn, zolang ze maar op rustieke grond staan. Volgens de wet mag u uw huis maximaal 90 dagen per jaar verhuren. Aangezien het verhuur van de hele woning (self catered) betreft, mag u geen eten en drinken aanbieden.

De volgende karakteristieken zijn van toepassing om als VTAR te worden aangemerkt:

– Zelfstandige woningen, inclusief bijgebouwen zoals huisjes, stallen en schuren.
– Er mogen niet meer dan drie afzonderlijke appartementen in hetzelfde gebouw zijn.
– De maximale capaciteit is 20 gasten.
– De accommodatie kan aan het publiek worden aangeboden voor tijdelijk of seizoensgebonden gebruik of voor incidenteleverhuur, een of meer keren per jaar, met een maximum van 90 dagen per jaar.
– Alleen de accommodatie kan worden aangeboden, geen eten en drinken.

Uw huis moet aan de volgende minimumeisen voldoen:

– Goede toegang voor normale auto’s.
– Goed bewegwijzerd.
– Een plattegrond van het huis moet beschikbaar zijn voor de gasten.
– Brandblussers van minimaal 5 kg in de woonkamer en keuken, en één per verdieping in geval van een kelder of eerste verdieping.
– Volledig ingericht voor gebruik.
– Drinkwater en elektriciteit aanwezig.
– Septische tank geïnstalleerd.

Kamers moeten minimaal 7 m² groot zijn voor eenpersoonskamers en 10 m² voor tweepersoonskamers (dit staat NIET vermeld in de kenmerken, maar we hebben van klanten gehoord dat de inspecteur dit controleert).

Variaties in accommodaties in Andalusië

Naast de reguliere huizen en B&B’s is er de mogelijkheid om je te specialiseren in een bepaald gebied:

AGRO-TURISMO (landbouwtoerisme): accommodatie op een boerderij in gebruik, waarbij de toerist kan deelnemen aan de activiteiten op de boerderij.
ALBERGUE (herberg): om korte verblijven mogelijk te maken.
AULAS DE NATURALEZA (klaslokalen in de natuur): gericht op een educatief doel.
CASA FORESTAL (huis in het bos): functioneel verbonden met de exploitatie van het bos en activiteiten in de bergen.
CASA MOLINO (molenhuis): een vestiging in een gebouw dat de machines en traditionele mechanismen van een oude molen in stand houdt.
CASAS CUEVA (grotwoningen).
CHOZAS Y CASAS DE HUERTA (hutten en boomgaardhuizen): gebouwd met eenvoudige en natuurlijke materialen.
CORTIJO (oude boerderij): met een binnenplaats, die de traditionele Andalusische architectuur vertegenwoordigt.
GRANJA-ESCUELA (boerderijschool): accommodatie met aanvullende diensten om te leren, te ervaren en deel te nemen aan typische landbouwactiviteiten, zoals het bewerken van het land, en het verzorgen van de dieren, over het algemeen bedoeld voor kinderen.
HACIENDA (landgoed): geheel van woon- en landbouwgebouwen van specifiek Andalusische architectuur, gelegen op grote boerderijen en olijfgaarden. Het complex is gebouwd rond een grote centrale binnenplaats, met voorzieningen voor agro-verwerkende oliemolens of bodega’s, omvat woningen voor de eigenaars en het personeel.
REFUGIO (toevluchtsoord): gebouw dat is opgericht om onderdak en huisvesting te bieden in berggebieden.
ALOJAMIENTOS ESPECIALES (bijzondere accommodaties): alle bijzondere accommodaties met kenmerken die niet onder een van de voorgaande vallen.

Fiscale gevolgen

Op fiscaal gebied is het belangrijkste verschil tussen een VTAR en een Casa Rural dat de Casa Rural wordt beschouwd als een bedrijf en een boekhouding moet presenteren, terwijl de eigenaar van een VTAR de inkomsten toevoegt aan zijn jaarlijkse belastingaangifte.

VTAR:

– Geen bedrijven

– Geven geen facturen af

– Inkomsten worden opgegeven bij de jaarlijkse persoonlijke belastingaangifte

– Worden niet geadverteerd door de overheid

– Geen toegang tot overheidssubsidies

Casa Rural:

– Worden gerund als een bedrijf (ZZP of BV/SL)

– Geven facturen af

– BTW / IVA plichtig

– Kunnen worden geadverteerd door de overheid

– Kunnen overheidssubsidies aanvragen in specifieke gevallen

Mijn huurwoning registreren in Andalusië

De procedure voor registratie in het Register van Toerisme van Andalusië (RTA) is gratis en meestal vrij snel. Om het proces te beginnen, moet u de volgende documentatie aanleveren:

DECLARACION DE RESPONSABILIDAD. Een document waarin u de verdeling en diensten van uw eigendom vermeldt. U verklaart ook dat het voldoet aan de eerder genoemde minimumeisen:

– Goede toegang met normale auto’s en goede bewegwijzering.

– Zorg voor een plattegrond van de woning.

– Brandblussers van minimaal 5 kg in de woonkamer en keuken en één per verdieping in geval van een kelder of eerste verdieping.

– Volledig ingericht voor het gebruik.

– Drinkwater en elektriciteit aanwezig.

– Septische tank geïnstalleerd.

– Kamers hebben een minimale grootte van 7 m² voor eenpersoonskamers en 10 m² voor tweepersoonskamers (dit staat NIET vermeld in de kenmerken, maar we hebben van klanten teruggehoord dat de inspecteur dit controleert).

BIJLAGEN. U moet een reeks documenten overleggen:

– Om de eigendom te bewijzen: een kopie van uw aankoopakte.

– Om de elektriciteitsaansluiting te bewijzen: een kopie van een electriciteits rekening

– Om de wateraansluiting te bewijzen: voor leidingwater een kopie van een factuur. Voor putwater moet u een analyse toevoegen waaruit blijkt dat het drinkwater is en een bewijs van een waterdeposito van 200 liter per gast.

Wat kan er gebeuren als u zich niet registreert?

– U kunt een sanctie krijgen voor illegale activiteiten; in dat geval is het de ‘Junta de Andalucía’ die u aanklaagt.

– U kunt een sanctie krijgen wegens oneerlijke concurrentie; in dat geval zijn het andere eigenaars van accommodaties die u aanklagen, of zelfs een klant.

– Als een huurder een ongeluk krijgt, bent u niet gedekt door uw verzekering.

Interessante links en medewerkers die kunnen helpen in het proces:

– Contactgegevens van een betrouwbare gespecialiseerde advocaat in deze zaken:

Itziar Berraondo. E-mail: [email protected].

– Link naar registratieformulieren: http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/.

***Links naar de toepasselijke regelgeving:

Decreto 20/2002: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2002/14/1.

Decreto 13/2011: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2011/255/1.

Decreto 143/2014: http://www.juntadeandalucia.es/boja/2014/220/2.

Deze handleiding is slechts een leidraad. Raadpleeg uw advocaat of gestor voor specifieke toepassing op us situatie.

Danielle Ernstsen | 24 mei 2024